中国房地产正式拉开了“零公摊”的序幕。
这不是由政府主导的,而是由房企自主跟进的。各地方政府并没有取消公摊面积,可为什么房企却主动消灭公摊了呢?根源就在于市场变了,中国房地产进入买方市场了。
在过去,因为房价不断创造新高,迫使年轻人拼命地赚钱,赶紧买房上车,拥有多少套房子,也成为了财富的象征。可现在,房地产进入逆周期时代了,房价一年比一年低,年轻人买房的焦虑就大幅减轻了。没钱的,反正也买不起,有钱的,就观望了,暂时不买了,反正房价也不会上涨,不如先吃喝玩乐,开心第一。
可这对房企而言,就是噩梦了。几乎一夜之间,房子就卖不出去了,销量遭遇断崖式下跌。在国家推出“消费税”改革后,也进一步表明,从中央到地方,都在逐步降低对土地税的依赖。在这样的市场环境下,房企怎样才能把房子卖出去呢?只有一个办法:生产适销对路的房子,真正解决用户的痛点。
公摊,就是业主的最大痛点之一。在公摊时代,一套90平米的房子,实际得房面积只有70多平米,公摊就有10多平米了。结果就是,两夫妻奋斗多年,好不容易买上房了,却住得十分逼仄,狭窄,住得越久,家里的东西就越多,房子就越是不够用。为什么很多人都不愿意生二胎,三胎?单纯的养娃成本并不高,但加上换房成本,养娃的成本一下子就高到天上去了。
毕竟,为人父母,谁都不愿意自己的小孩出生后,居住在一个逼仄的环境里。要想生二胎,三胎,第一道拦路虎,就是需要换一个更大的房子。取消公摊,换房的压力就被大幅减少了。你买90平,就有90平。原来,在公摊的基础上,你只有70多平米。可现在,你多出来的10多平房间,就可以多打造一个儿童房。如果你买的是120平以上,光公摊面积就可以多打造一个主卧了。
实际上,现在的新房,尤其是第四代住宅,不仅没有公摊面积了,还额外赠送面积,得房率可以轻松超过100%。队长不买房,但平时很喜欢出门看楼盘。在广州,像最新推出的华润悦府,得房率基本在95%以上,公摊面积被大幅压缩。附近的龙湖御湖境,得房率也有95%,保利滨江和著得房率则超过了100%。在万博板块,越秀万博城直接把得房率拉到了110%以上,不仅没了公摊,还额外赠送10%的室内面积。
为什么会这样?就是因为房子不好卖了。另外,地方政府也放松了对建筑面积的测量,允许房企放大对阳台,花池等区域的利用率。这也就是俗称的“偷面积”。房企为了把房子卖出去,尽可能地在允许范围内“偷面积”,这个“偷”来的面积,就被赠送给业主了。
但这种福利,主要集中在新楼盘,一些卖不动的旧楼盘,还有二手楼,依然存在公摊面积。本质上来讲,这是一种变相降价。如今的新房市场,不仅是价格更低了,室内面积还更大了。因此,队长在这里建议大家,如果考虑买房子,一定要多关注新楼盘,考虑室内面积,得房率,来综合平均当地房子的真实单价。事实上,在很多地区,新房已经与二手房价格出现倒挂了。
明面上,新房价格比周边二手楼贵,可当你把小区公共设施,公共服务,赠送面积,学位以及业主群体的财富属性等因素都考虑进去,就会发现,很多新房的性价比都超越了二手房。
以前,房价高涨的时候,人们可以忍受二手房的各种不合理。但如今,房价不涨反跌,再看二手楼,就会发现存在大量的,难以解决的痛点了。比如,一个十年前开盘的小区,买入这个小区的绝大部分都是80后,孩子都上小学了。这时,一个90后,或者00后,买入一套二手房,就会发现自己与小区里的业主,格格不入,完全不是同一个时代的人,很难融入小区社交文化。
由于新房公摊面积被逐渐消灭,二手楼也会越来越不好卖。买入即贬值,将成为二手楼的一个普遍现象。而且,各地政府已经开始取消备案价,让房企自主定价。在武汉,就因为万和光谷的房价,被房企下调1万/平,引发业主不满。但武汉政府的回应是,企业自主定价,政府无权干预。
也就是说,中国的房价正式走向分水岭了。未来,买房子,送面积,送家电,送装修,送车位,都是可能的。